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騰訊重倉貝殼阿里入局易居 下個"黑馬"為何是房多多

原作者: 鄭穎 |原發: 投資者網

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7月31日,易居牽手阿里共建房產數字化平臺的消息引起業內關注,也是繼貝殼找房宣布赴美上市后,房地產交易服務賽道再度進入公眾視野。


據CIC(灼識行業資訊)數據顯示,我國房屋流通市場(新房+二手房+租賃)的規模,將由2019年的22.3萬億元,增長至2024年的30.7萬億元,未來五年的年復合增速(CAGR)有望達到6.6%。而經紀服務的滲透率則將從2019年的47.1%增至2024年的62.2%,通過房地產經紀服務實現的房屋銷售和租賃成交總額將從2019年的10.5萬億元增至2024年的19.1萬億元。


藍海之下,勁敵可數。目前,在房地產交易服務賽道中的玩家有四類:以58同城為代表的流量端口模式、以貝殼找房為代表的經紀人ACN協作模式、以易居為代表的開發商資源廣泛整合模式,以及以房多多為代表的中小經紀品牌生態賦能模式。


四大玩家,四種模式,他們分別以不同的商業模式及核心優勢分食房地產交易服務賽道的市場份額。當前,這條賽道已有大量資本涌入,除房多多外,前三位玩家均有互聯網巨頭加持?;诖?,無資本巨頭助力的房多多,能否憑借自身獨特的商業模式成為行業的下一個“黑馬”?


賽道的四類“玩家”


未來,近20萬億房地產市場,令人充滿想象。目前線上交易賽道仍是一片藍海,在房地產交易服務中僅有四類玩家。


一是脫胎于鏈家的貝殼找房,有著濃厚線下中介基因,通過整合大經紀品牌在行業中充當“老大哥”的角色。2019 年貝殼找房以高達460億的收入躋身行業龍頭地位。 7月24日,貝殼找房宣告赴美上市,騰訊等眾多明星資本為其股東。


其次是58同城,作為賽道中信息聚合平臺的玩家,一直是經紀人互聯網作業的“端口”。6月15日,58董事長姚勁波帶上財團以現金總額約87億美元(約合人民幣617億元)的價格完成了集團的私有化,當下58正從流量型平臺向線上交易平臺轉型,背后大股東為騰訊。


與此同時,易居作為國內領先的房地產交易服務商,是交易服務賽道的第三類玩家。貝殼遞表后一周,阿里官宣與易居中國“聯姻”成立在線房產交易平臺的消息引起業內關注。


事實上,易居最引人矚目的優勢是豐厚的地產開發商資源,即新房資源正如易居在招股書所言:“公司為中國100強房地產開發商中除一家之外的所有開發商或彼等各自的關聯公司提供服務?!蹦壳?,易居旗下含克而瑞、易居營銷、易居房友等特色業務。當前,隨著易居與阿里聯手,賽道中騰訊+貝殼VS阿里+易居的雙競爭格局初步形成。


但格局之下,仍有變量。作為赴美上市的產業互聯網SaaS第一股,房多多是賽道的第四類玩家。專注于通過SaaS連接賦能中小經紀商戶在平臺獲得成長和發展,房多多走的是一條產業互聯網之路,以幫助中小經紀品牌實現線上化、數字化為方法,實現自身的效率提升和價值放大,最終惠及經紀人和消費者,是典型的S2b2c模式。2019年11月1日,房多多成功赴美上市,連續三年的盈利,使其成長為行業賽道亮眼的一匹馬,贏得資本市場及經紀商戶的認可。


房產界的“淘寶”


自“互聯網+”浪潮興起以來,房地產交易與互聯網的結合一直是房產交易中介一直未摸透的難題。高額低頻、交易流程復雜,無法標準化實現就意味著其中的“經紀人”作用不可替代。


認識到經紀人才是交易環節中高頻的存在。歷時9年時間,房多多成功打磨出以經紀商戶為中心的、獨立開放的、由SaaS(軟件即服務)賦能的平臺。


截至2018年12月,根據弗若斯特沙利文的數據,房多多擁有目前中國最大的房產數據庫之一。截至2019年,房多多的數據庫中擁有1.36億條經過驗證的出售、出租以及市場上目前沒有掛牌的房屋基礎信息,這些真房源數據構成了房多多的“房源數據庫”。


此外,房多多還構建SaaS、大數據等行業“底盤”基礎設施,從商戶最需要的“房、客、資金”維度進行賦能,幫助經紀商戶在線進行房地產交易,擴展生意機會,以最終實現幫助經紀商戶簡單做生意的企業使命,這一點與淘寶“讓天下沒有難做的生意”異曲同工。


事實上,兩者的商業模式也頗為相似——均注重賦能中小商戶,因而房多多也常常被認為是地產界的“淘寶”。


相比其他玩家,房多多率先走上產業互聯網道路,其S2b2c商業模式在行業中具備一定稀缺性??v觀整個房地產交易服務市場,把房地產與互聯網模式相結合的平臺史無前例,而具備互聯網科技基因的房多多更具備一定優勢。同時,聚焦“中小經紀商戶”最終讓房多多獨特的商業模式成為現實。


財報數據顯示,2017年至2019年,房多多的收入分別為18億元、23億元、36億元。三年時間,其營收實現近2倍的增速,同時在盈利能力上,房多多增速強勢,公司從2017年的小幅盈利到2018年盈利1個億,再到2019年上半年實現1個億,房多多的盈利增長以倍數為基調,截至2019年底,房多多的凈利潤為2.4億元(約3380.0萬美元),同比增長126.4%,顯然,經過近9年的市場檢驗,房多多這套商業模式目前已經獲得市場認可,且連續三年來均實現盈利。


行業中的下一匹“黑馬”


沒有互聯網巨頭助力,與行業“老大哥”貝殼相比,體量僅為其十分之一的房多多,為什么有望成為中國居住服務領域的下一匹“黑馬”?


首先,盈利能力上,2017-2019年,在行業最大規模的貝殼找房尚處于虧損之際,房多多不僅連續三年走出了高增長的盈利路線,2019年房多多憑借超2億的凈利潤完勝貝殼找房,這意味著,房多多的商業模式在賽道上已經取得較大成功。目前,公司收入規模僅為貝殼找房的十分之一的房多多,卻達到了貝殼找房三分之一的盈利能力。


其次,從基本面出發,這匹“黑馬”的經營業績一向穩定,近三年收益成倍數增長。營收上,房多多從2017年的18億到2019年36億元,增速強勢;盈利情況方面,房多多穩扎穩打,從最初的實現盈利到不斷突破,2019年,公司以126%的增速取得2.4億元的凈利潤。


同時,成長速度方面,無論是收入增長,還是平臺交易總額,房多多增速均領先于行業龍頭貝殼找房。財報顯示,2018-2019年,貝殼找房收入分別以12.3%、60.6%的增速向上增長,從2017年的255億元體量增長44%至2019年的460億元人民幣。而同期,房多多的收入則以倍數增長,三年時間,公司收入翻了整整一倍。


交易總額上,2017年—2019年,貝殼的居住服務相關交易額(GTV)同比增長分別為13.67%和84.51%,而房多多的閉環交易總額(GMV)增幅則分別超過50%以及85%。從交易總額上看,房多多基調穩定且增速更快。


服務長尾 實現中小經紀平權


如果說,上述財務數據體現了房多多的“黑馬”潛質,那另一方面,房多多的未來價值空間,還體現于其在“下沉”市場構筑了牢固的“護城河”,即緊密連接全國中小經紀商戶、甚至是小微經紀商戶。


據不完全統計,目前在中國房產經紀行業,中小型經紀機構的比重超過五成,而美國市場,小型經紀機構超過90%。這一點,房多多和行業巨頭貝殼找房壟斷大中介公司則大相徑庭。


房多多聯席CEO曾熙在公開場合表示:“讓經紀行業充滿夢想,代表著每一個優秀的大公司和一家剛剛創業的小公司都能夠得到平等的權力。我們呼吁行業的各個玩家、市場上領先的公司一起推動行業的平權化,而不是集中壟斷。而這其中,包含了品牌、效率和資源三大平權?!?/p>

截至2020年3月31日,房多多平臺擁有131.9萬注冊經紀商戶,相較于2019年同期的97.4萬增長35.4%。2019年全年,房多多平臺上的累計活躍經紀商戶數達44.3萬;2020年第一季度,其平臺上的活躍經紀商戶數超21.8萬,相較于2019年同期增長42.8%,該活躍商戶數幾乎是2019年全年的一半。


目前,在不自雇任何一個經紀人的前提下,房多多平臺的活躍商戶仍在快速攀升,正說明平臺對中小經紀商戶的賦能深入且卓有成效。同時,僅一季度超21萬的活躍經紀商戶數預示著房多多的商戶連接能力和業績增長潛力巨大,科技創新賦能經紀服務的線上化、數字化也正逐漸成效,但這僅僅是房多多的一個起點,伴隨著未來對經紀人粘性的不斷提高,房多多的規?;驅⒏弦粋€臺階。


整體來看,無論是對標行業巨頭貝殼找房,還是公司自身的快速成長,在房地產交易服務這條賽道上,獨特、新穎、成功的商業模式是房多多乘勝追擊的重要“殺手锏”。未來伴隨著行業角逐加劇,房多多能否從中突圍并持續釋放平臺潛能,成長為科技數據驅動的中小經紀品牌服務商?房多多還能釋放出更大的增長潛力嗎?市場對于這匹“黑馬”的未來,無疑充滿想象。(思維財經出品)


(編輯:王星


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