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高杠桿的"定時炸彈":半年超200家房企破產

原作者: 童潔 |原發: 時代財經

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房地產行業洗牌期,每一天都有人倒下。


人民法院公告網顯示,年初至今,以“地產”為關鍵詞的破產文書信息有299條,與去年同期的271條相比有所增加。


盡管檢索出來的數字無法精準說明房企的生存狀況,但不可否認的是,行業正在加速洗牌。


中國城市房地產研究院院長謝逸楓認為,由于全國房地產企業總量高達9.7萬家,幾乎每個城市都有成百上千家中小型房企,即便今年真的已有200余家房企破產,但也無需恐慌,這不能說明房地產不行了。不過,他指出,相比中小型房企的破產,更值得關注的是近兩年來出現的規模房企資金鏈斷裂現象。


法拍房激增百倍


除了人民法院公布的破產文書之外,阿里拍賣網站上法拍房數量的增加也進一步說明了房地產行業洗牌的提速。


此前有媒體統計,2017年至2020年上半年,全國法拍房掛牌數量翻了128倍。其中2017年法拍房掛牌數量為9000套;2018年法拍房掛牌20000套;2019年法拍房掛牌50萬套;到了2020年6月,法拍房掛牌數量達到116萬套。


時代財經查詢,今年前7月,在阿里拍賣開拍的房產類破產資產共有10276套,而2019年全年阿里拍賣開拍的房產類破產資產為10909套,今年前7月開拍的“破”字頭法拍房數量已經快要趕上去年全年。


當然,阿里拍賣所上線的破產資產包含了各個行業破產企業名下的資產以及斷供房源,但破產房企名下資產被批量上架的現象也十分常見。


6月30日,阿里拍賣一次性上線10套位于南京市六合區橫梁鎮山東路51號雨花石文化園的房產,拍賣公告顯示,這批房產為南京宇揚置業有限公司名下資產,目前該房企已宣告破產。


此外,阿里拍賣即將開拍的預告鏈接中,常熟市新茂房地產開發有限公司名下新茂輕紡城亦有32套房源正在等待上架,起始價由百余萬到390多萬不等。這批房產將在8月8日上午10點正式開拍。


類似的案例并不少,涉及的破產房企遍布全國各地。長沙金誠瑞律師事務所謝律師告訴時代財經,大部分房地產企業的債務較多,債權關系比較復雜,清算組接管破產公司后還需要經過破產財產分配、清算終結等流程,通常需要至少1-2年的時間才會進入資產拍賣階段。


“法拍房數量的增長和減少反映的應該是過去兩三年的情況,法拍房數量增加表示過去兩三年破產的企業變多了。人民法院公布的破產文書數量增加也一樣,里面包含了破產清算組接管、申報債權、破產清算執行進度等文書,一定程度上可以反映最近幾年破產房企數量增加的形勢?!敝x律師說。


危機蔓延


行業集中度加劇時,區域性的中小型房企首先被打倒。


湖南長沙一位正在經歷破產清算的本土房企老板向時代財經表示,他身邊那些在長沙本地做房地產的老板,基本上都破產或者轉行了?!拔易约旱墓臼?017年申請的破產清算,現在差不多接近尾聲了。身邊的朋友,大部分是從2016年開始轉行,欠債太多的就和我一樣申請破產清算。我認識的本地房地產老板,起碼有七八個破產的?!?/p>

這位房企老板稱,2005年之前,長沙房地產市場是本土房企的天下。那時,進入長沙的大牌房企屈指可數,本土房企又有本土作戰的優勢,該房企老板說,在那個時期不缺土地,手里的資金多,還能好好地挑一挑。


不同于大牌房企通過信托、發債等手段來獲取資金,本土小房企則依賴于民間融資。


“2007年我手里項目最多的時候,家里的親戚、身邊的同學朋友,還有他們的親戚朋友,都在我這里投了錢,少的幾萬,多的幾十萬、上百萬。我給他們的承諾是2%利息,按月支付。后來大房企都來了,我們拿不到地,房子也賣不好,利息都付不起,拖了幾年實在沒辦法就申請破產了?!?/p>

不過,眼下因資金鏈斷裂而走向破產的還不止中小房企,樓市調控、金融政策不斷收緊的大背景下,很多采取高杠桿策略的規模房企紛紛陷入危機,如今身陷泥潭的既有五洲國際、銀億、三盛宏業等小型房企,亦有福晟、泰禾這樣的中大型房企。


福晟和泰禾都是閩系房企,身上有著明顯的閩系特質,野心勃勃,且敢于加杠桿。1993年成立的福晟曾在2006年以1億元資金吞下有著20億元產值的福建六建集團,后來還曾組建“飛虎隊”開啟全國掠地,其發展最迅猛的時期,一度成為行業內增速第二的房企。


去年10月,福晟被傳出申請破產被拒、裁員50%的消息,盡管福晟稱消息不屬實,但資金鏈出現危機卻是真的。而后的幾個月時間里,福晟與多家房企、機構洽談溝通,直到年底,世茂入局。


泰禾的經歷更令業界唏噓。2018年之前,泰禾經歷了一段瘋狂擴張期,負債率一度達到473.39%。2017年,泰禾董事長黃其森還公開喊話,2018年泰禾銷售目標2000億元。


然而,瘋狂“買買買”總要付出代價。去年,負債率居高不下的泰禾開始出現周轉危機,其不得減緩投資,以求套現降負債。但現實遠比想象中殘酷,資金回籠的速度跟不上,泰禾不斷出現債務違約現象,到目前為止,其已到期未償還的金額高達322.15億元。


為了自救,泰禾多次嘗試引入外援。7月30日,黃其森與萬科全資子公司海南萬益簽署了《股份轉讓框架協議》,泰禾投資擬將其持有公司的19.9%股份轉讓給海南萬益,轉讓價格24.27億元。需要注意的是,交易的最終達成需要滿足萬科提出的一系列先決條件,包括泰禾制定債務重組方案并與債權人達成一致,能支持泰禾可持續經營,并得到泰禾與萬科一致認可等。


謝逸楓稱,泰禾陷入危機的原因歸根結底的是戰略決策及對形勢出現誤判。他認為,泰禾過去幾年盲目拿地、多元化業務擴張過快,主業營收、利潤收入又不夠穩定,從而加劇了財務負擔。且泰禾非銀行債務占到七成的融資模式,與短平快項目開發模式不匹配,加上高端項目銷售回款慢,令其陷入危機。


“房地產業是典型資金密集產業,高周轉、高杠桿、高負債的邏輯背后是高融資、高利息、高成本,但房企往往有著高營收、高溢價、高利潤的期望,存在賭博心態,如此一來,一旦樓市調控收緊,貨幣沒有大放水,或放松程度不及預期,高周轉、高杠桿、高負債就會變成定時炸彈?!?/p>

(編輯:王星


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