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起底川系房企圣樺集團 百強成色不足卻畫千億大餅

原作者: 劉新歌 |原發: 時代財經

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在地產圈內,一直存在一個共識,到2020年之后,房企規模加速擴張將接近尾聲。隨著行業集中度的進一步提升,中小房企的生存空間將進一步被擠壓。


趕在行業的紅利末期,有房企卻吹響了向“千億俱樂部”挺進的沖鋒號。今年3月,成都房企圣樺集團成立四川、河南、陜西、云南、安徽、湖南、江蘇等七大區域公司,正式建立全國區域化平臺發展架構,要“上規模、沖千億”。


圣樺集團成立于2012年,目前多布局在河南周口、濮陽,安徽亳州、湖南株洲等三四線甚至五線城市。當棚改落幕、三四線城市房地產市場趨向降溫,這家2019年銷售額僅為161.5億的房企,通往千億目標的路徑在哪?


創業和挖角,藍光舊將“另起爐灶”


關于圣樺集團的成立,外界有著“創業”和“挖角”的兩個版本,但主角都是藍光集團前總裁季斌。


2011年中,季斌辭任藍光集團總裁,同期離職的還有時任藍光集團總經理助理的潘銳,但與潘銳隨后轉身去了同城房企藍潤地產不同,季斌開始自起爐灶,于2012年7月創立四川圣樺集團。


圣樺集團的多個重要職位均由“藍光舊將”坐鎮,其董事長蔣琳媛曾任藍光總裁助理、藍光嘉寶董事長兼總裁,而總裁鄧翠祥曾任藍光工程管理中心負責人,資陽公司總經理馬翊萱亦曾在藍光營銷條線任職。


一名不愿具名的知情人士對時代財經透露,圣樺集團為藍光幾位離職高管創建,有些還是藍光的元老級人物,比如馬翊萱曾在藍光工作多年?!凹颈髲乃{光總裁之位上離職時,一幫同事一起集資并找了一些風投,從成都周邊的小城市開始,在三四線城市拿地做開發?!?/p>

“他們的產品和快周轉模式還是可以的,但是現在三四線及更小的城市遇到周期性的問題,所以從近兩年銷售數據看,圣樺集團的規模并不大,但管理層對未來還比較有信心?!鄙鲜鲋槿耸糠Q。


不過,亦有消息稱,圣樺集團早在2003年便開始介入房地產開發領域。2011年,出身于政界的圣樺集團董事長韓志剛從藍光挖來大將季斌,并對其委以全面管理地產板塊業務的重任。


天眼查信息顯示,韓志剛名下多家公司,其中不乏金融機構和投資公司,如雅安雨城惠民村鎮銀行、蓬安縣農村信用合作聯社、南充市高坪區農村信用合作聯社、四川明峰投資有限責任公司等。


在珠海圣信水星股權投資基金管理有限公司中,韓志剛和季斌出現交集,分別擔任該公司董事和董事長,季斌同時為該公司法人。該公司2015年成立,目前已注銷。


百強成色不足,沖千億路在何方?


在關于圣樺集團的公開報道中,韓志剛的“存在感”并不強。圣樺集團官網上的“大事記”顯示,圣樺集團起步于2012年,成立之后便迅速拿下三宗大體量地塊,是年8月拿下四川省南部縣優質地塊,9月拿下成都市大邑縣150畝土地,10月在河南開封拿下千畝土地,這些地塊分別被開發為圣樺時代廣場、大邑圣樺城、開封圣樺城。


而與藍光起步時以商業地產為主類似,圣樺也曾提出“100座圣樺城,100座SHOPPING MALL”的“百城百MALL”規劃,戰略打法酷似萬達,希望商住雙輪驅動。不過,它瞄準的是三四線城市,相繼進入四川營山縣、資陽,陜西漢中、河南商丘、云南昭通等地。


2019年初,圣樺集團第一次躋身中指院發布的“2019中國房地產百強企業”榜單中。在這之前,其以171億銷售額進入中指院《2018中國房地產銷售額百億企業名單》,居該榜單第131位。2019年,其以161.5億銷售額,居該榜單第132位。


不過,圣樺集團“百強房企”的成色或要打個問號,在克而瑞相關榜單上并未見其蹤影??硕?018年、2019年《中國房地產企業銷售額排行榜》上,TOP200的權益銷售額門檻分別為51億、58.5億,而圣樺集團并不在榜。


不止是克而瑞榜單,圣樺集團還缺席億瀚智庫《2018年1-12月中國典型房企銷售業績TOP200》榜單,該榜單以全口徑銷售額為統計依據,2018年度TOP200的入圍門檻是28.5億。


在過去一輪發展周期中,多家中小房企實現了江湖地位的躍升。尤其在三四線布局的房企,借助棚改的東風,走出讓人側目的勢頭。如今,棚改漸漸落幕,三四線城市的地產狂歡落下帷幕,多布局在三四線的圣樺集團喊出千億目標,機會和路徑恐怕都要打個問號。


西南財經大學經濟學院教授劉璐認為,現階段中小房企沖規模已經比較艱難了?!?016年左右的這一輪樓市大行情,屬于爆發式的增長,雖然成就了多家房企的千億夢想,但也已消耗了很多的樓市購買力。尤其今年再疊加疫情因素,樓市成交量和成交額很難再有大幅度的增長?!?/p>

同策咨詢研究總監宋紅衛亦認為,目前房地產行業市場集中度越來越高,千億房企份額基本達到30%,在十年不到時間里增長了2倍。頭部房企在資金實力、企業信用、抗風險能力等各方面都有絕對優勢,非中小房企能抗衡。加上房地產調控常態化,中小房企面臨的形勢不容樂觀。


或許是戰略碰壁,圣樺集團“百城百MALL”的計劃鮮少再被提及。2019年,其進行戰略轉型,稱要打造集智慧生活社區、健康養老公寓、主題商業中心、運動主題公園、教育資源“五位一體”的“CHD中央幸福區”。而為何做出戰略變化,圣樺集團拒絕了時代財經的采訪。


黑馬的掣肘,維權屢屢上演


宋紅衛認為,不可否認眼下還有地產“黑馬”跑出,但這需要房企能精準研判城市布局、踩準市場周期,高周轉、把資金利用到極致。除了要有融資渠道,還要有投資、研究、銷售等各個端口的專業人才支持。


進入三四線城市進行“大盤造城”是圣樺集團開發的特征,這種模式對房企的資金鏈是個巨大的考驗,對成立8年的圣樺集團亦是如此。由于未上市,且缺乏規模背書,高成本的信托資金是圣樺的重要融資渠道。


這在不少項目公司的股權結構中可見一斑。今年4月6日,圣樺集團子公司開封圣樺置業出售周口圣瑞置業25%股權,引入“金主”五礦信托。周口圣瑞置業成立于今年初,出售股權后數日,拿下周口圣樺名城旁邊一宗近94畝土地。


而據地產密探報道,圣樺集團漢中項目也離不開五礦信托的支持。2018年8月份,“五礦信托-恒信共筑65號-圣樺漢中集合資金信托計劃”成立,總規模1.434億元,期限12個月。2017年,四川信托向新都圣樺公館提供了1億元借款用于項目開發,期限為一年。


除了以來高成本的信托融資,屢屢發生的維權事件也折射這家年輕的房企在管控和產品力上的不足。今年,開封圣樺城三期被曝多次延期交房,且房屋出現墻面空鼓、樓板漏水等多處質量問題,銷售時宣傳的學校配套亦未兌現。


圣樺集團稱延期交付系疫情影響了工程進度,屬于不可抗力因素。對于房屋質量問題,則分別給出及時維修、交房結束后三個月內進行改造、高層頂樓給予相關業主每戶三萬元裝修補貼等整改承諾,但并未獲得業主認可。7月30日交房當日,一千多戶業主僅有一百多戶收房。


疫情改變了多個行業的生存邏輯,也加劇了生存難度。據人民法院公告網顯示,今年以來,地產類破產文書信息達299條。市場留給中小房企的時間和空間并不是很多,規模躍升的機會也日漸被擠壓,而關于千億之路怎么走,圣樺集團亦拒絕回應。


(編輯:王星


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