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曾勁回歸金隅集團執掌帥印 500億地產夢何時圓

原作者: 葛凡梅 |原發: 投資者網

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8月5日,金隅集團(601992.SH)發布獨立董事意見公告。公告表示,金隅集團同意提名曾勁為董事候選人,任期與本屆董事會任期一致。


此前一天,金隅集團召開的領導干部大會并公布:曾勁任中共北京金隅集團股份有限公司委員會書記,提名為金隅集團董事長人選;姜德義因調北汽集團工作不再擔任金隅集團黨委書記、董事長職務。


作為金隅集團昔日的總經理,曾勁歸來執掌帥印后,如何力挽狂瀾實現高地價困境下,金隅集團遲遲難圓的500億地產夢?擁有北辰和金隅雙重背景的曾勁,再次履新金隅集團,是否會開啟兩家企業的合并?《投資者網》就相關問題聯系金隅集團,但公司未予置評。


履新引發合并猜想


對于金隅集團而言,曾勁并不陌生。此次被提名為金隅集團董事長人選,距離其上次離開金隅集團之時,僅相隔一年七個月。


公開資料顯示,曾勁于1992年從東南大學土木工程系畢業后,加入北京北辰房地產開發公司(簡稱“北辰實業”)。1997年之后開始負責北辰實業物業開發業務,出任過北辰實業多家房地產開發業務子公司總經理等職,后任北辰實業黨委副書記、董事、總經理。2016年,北辰實業與金隅集團進行高層人事調換,曾勁從北辰實業調任金隅集團出任總經理。


2018年12月27日,金隅集團公告表示,因工作變動,曾勁辭任公司執行董事、總經理及戰略與投融資委員會委員職位。彼時,曾勁剛剛履任金隅集團新一屆(即第五屆)總經理兩個多月。


曾勁現年50歲,重返金隅集團擬任公司黨委書記、董事長。作為金隅集團前任總經理,此次重回金隅集團,也引發市場對金隅集團動向的關注。


曾勁具有金隅集團與北辰實業雙重工作背景,這兩家企業同樣由北京市國資委控股,2016年兩家公司地產業務負責人的互換,被視為北辰實業與金隅股份業務整合的具體動向,曾一度引發了業內外對兩家企業合并的猜想;如今曾勁再次履新金隅集團,不由得引發又一輪關于兩家企業合并的猜想。


地產分析師嚴躍進對《投資者網》表示,“現在北京的幾家國企或者具有國企背景的開發商正在整合。金隅集團這兩年壓力較大,企業影響力、規模明顯不大。目前綜合考慮曾勁、金隅和北辰的關系,可以認為兩家有合并的可能。最近關于北辰重組的說法較多,但從金隅本身來講,聲音較少?!?/p>

上海中原地產市場分析師盧文曦告訴《投資者網》,以曾勁的履歷,能夠對金隅集團發展起到好的推動作用,也是為金隅進一步擴張做鋪墊,不排除金隅和北辰有重組的可能,但是最終能否完成,還要看資本市場后續的推進。金隅和北辰有相似點,比如最近幾年都忙于擴張,拿地積極,溢價率都不低。對比來看,北辰的業務量少一些,若兩家能有效組合,或可邁進千億俱樂部。


翻閱北辰實業相關數據可知,北辰實業營收由2017年154.57億元增長至2019年201.22億元,歸母凈利潤則由11.40億元增長至16.54億元,連續三年保持業績增長。從銷售額來看,2019年北辰實業房地產銷售額為189.96億元,較2018年下降超三成。


金隅集團與北辰實業的合并猜測眾說紛紜,但是兩家企業的股價并無明顯異動。截至8月6日收盤,金隅集團股價3.23元/股,北辰實業2.79元/股。8月內漲跌幅均未超1%。


500億地產夢


公開資料顯示,金隅集團為“A+H”股上市企業,在2016年戰略重組冀東水泥,2017年公司成立地產集團公司,正式確立“水泥+地產”雙輪驅動的經營模式。


2017年至2019年,金隅集團的營業收入分別為636.78億元、831.17億元、918.29億元,分別同比增長33.39%、30.53%、10.48%;歸母凈利潤分別為28.37億元、32.60億元、36.94億元,同比增長5.58%、14.94%、13.28%。


從營收結構來看,金隅集團水泥業務營收占比近半,地產板塊業務占比不足三成,但較為穩定。2018年至2019年,金隅集團房地產業務收入分別為221.46億元、222.08億元。


受今年疫情影響,繼一季度營收、凈利雙降后,金隅集團2020年上半年的業績仍處于下滑狀態。根據7月16日金隅集團公告的2020年半年度業績預告顯示,預計2020年上半年金隅集團實現歸母凈利潤為12億至16.5億元之間,同比降低61%-46%;扣非凈利潤為8億至11.5億元之間,同比下降 67%-52%。


金隅集團業績預減的主要原因是:在新冠肺炎疫情影響下,房地產板塊營業收入及毛利水平下降,水泥業務、投資物業營業收入和利潤水平同比減少。


金隅集團進一步披露了2020年上半年重要指標數據,2020年上半年,金隅集團的水泥和熟料綜合銷量約4210萬噸,較去年同期降低7.02%;混凝土銷量約602萬立方米,較去年同期降低26.16%。


水泥業務成為業績下滑的“重災區”,但地產業務也并無較大進展。早在2019年,集團旗下地產業務經營主體金隅地產黨委書記郭強曾對外表示,2020年金隅集團房地產業務的目標是實現合同銷售金額超過500億元,利潤超過50億元。


而以金隅集團2019年房地產板塊260億元的全年預售簽約額計算,2020年實現500億元銷售額,業績需要翻一倍。這對金隅集團而言,并非易事。因此,在今年業績發布會上,金隅集團相關業務負責人給出了2020年房地產板塊的業務新目標:預計結轉收入為260億元,預售簽約額為270億元,調整后的新目標較2019年銷售額僅增長3.85%。


目前,金隅集團尚未公布2020年上半年銷售數據。但是對比行業銷售數據,尚可略窺一二。根據觀點指數數據顯示,2020年1至7月,中國房地產銷售金額TOP100中并無金隅集團的身影。榜單中位列第100的景瑞地產,其2020年1-7月銷售額為81.4億元。由此來看,金隅集團前七個月的地產銷售額應是低于此數值。如今全年已過60%,但是從銷售情況預估,金隅集團尚未完成全年銷售目標的30%。


值得注意的是,金隅集團的地產銷售情況也深受廣大投資者的關注。今年5月,有投資者在投資者關系互動平臺就“公司2020年房地產板塊的500億目標還能實現嗎?”等問題向金隅集團提問,但是公司董秘未予正面回應。


高價拿地后遺癥


近年來,金隅集團的拿地節奏逐漸放緩。整理數據發現,2016年至2019年,金隅集團的拿地金額分別為227.22億元、235.21億元、152.63億元、84.09億元,布局城市主要為北京、杭州、南京、天津、成都、合肥、唐山等地。


但是從拿地成本來看,金隅集團居于高位,2016年至2019年,金隅集團新增土儲平均成本分別為19160.01元/m2、17294.85元/m2、10712.27元/m2、25296元/m2。被業內稱為北京“大地主”的金隅集團,與其他京派房企相比,拿地均價較高。根據公開數據計算,2019年,金融街、華遠地產拿地均價分別為17582.49元/m2、3655.46元/m2,均低于金隅集團拿地成本。


進入2020年,金隅集團因高價拿地再次引起關注。8月1日,金隅集團發布獲得房地產項目的公告。公告稱,金隅集團全資子公司北京金隅地產開發集團有限公司于近日通過出讓方式取得上海市楊浦區江浦社區R-09地塊的國有建設用地使用權,受讓土地面積為34045.1平方米,地上計容建筑面積80686.88平方米,成交總價為69.2億元,用途為居住用地。目前,公司擁有該項目100%權益。


針對金隅集團在上海拿地一事,嚴躍進表示:對于金隅來說,拿地積極也說明其在做全國化的擴張,或者說重點城市的擴張。實際上從這兩年北京的房企來看,包括金隅、首開和金融街等房企紛紛走出北京,在全國重點一二線城市進行布局,此類京派房企的投資,進一步說明需要通過持續拿地來做大規模,同時也看重大城市高端物業打造的空間和機會。


據了解,金隅集團此次拍下上海楊浦地塊,溢價率38.33%,樓面價85764元/m2,這一樓面價也刷新楊浦區整個區域樓面價的記錄。據業內人士估算,該地塊在2-3年后的入市價格需達到11萬以上才能有盈利空間,但是按照目前的限價政策,要想賣出高價尚有困難。


目前,金隅集團在上海僅有“上海-大成名庭”與“上海-徐行”兩個位于嘉定區的項目。根據鏈家新房信息顯示,大成名庭已售罄,徐行金隅金成府仍在售,均價3.4萬元/m2。


據悉,金隅集團此前也曾重金拿下地王項目,但卻難以消化。2016年10月,金隅集團拿下天津空港經濟區三宗住宅用地,耗資57.5億元。這三宗地塊的成交樓面價均超3萬元/m2,溢價率在476%—521%之間。在2017年4月,金隅已獲得三宗地塊的《建設用地規劃許可證》,但卻未動工。直至2018年,上交所就此下發反饋意見后,才陸續動工。如今,該項目仍是待售狀態,公開信息顯示,項目周邊在售的金地、復地項目,新房均價僅為每平米兩萬多元。


新官上任三把火。對于曾勁回歸后的金隅集團而言,這“三把火”怎么燒?金隅與北辰是否有聯姻可能?金隅地產將如何追趕年度業績目標?還需拭目以待。(思維財經出品)


(編輯:王星


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