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藍光文商旅集團總裁張剛:文商旅融合是必然趨勢

|原發: 企業觀察報

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受突發疫情影響,2020年商業地產正在面臨巨大挑戰,后市何時復蘇仍不明朗。


藍光作為國內較早涉足商業地產的品牌開發商,2019年底將藍光商業集團和藍光文旅集團融合,成立藍光文商旅集團。今年是藍光文商旅集團成立的第一年。于此,我們特專訪了藍光文商旅集團總裁張剛先生,就疫情對行業影響,未來行業的趨勢,藍光文商旅集團的戰略等業界關注的問題作了探討。


藍光文商旅集團總裁 張剛


壹|從跨界到無界


企業觀察報記者:首先,請問備受行業關注的藍光商業和藍光文旅融合進展如何?能否介紹一下成立藍光文商旅集團的背景和目的呢?


張剛:藍光商業和文旅的融合是順應市場和產業發展的趨勢。從市場維度來看,原來的以省域和行政區域為代表的條塊分割的市場形態,逐步演變成以中心城市、主流城市群、都市圈同城化為空間載體的發展階段。


在這個發展階段當中,有幾個突出的特征:第一是基于產業的創新;第二是基于技術的變革;第三是基于要素的流動。市場發生了變化,作為在市場經營當中的主體,我們肯定要因勢利導而以應變。


從產業創新的維度來看,商業和文旅產業在發展到高階的階段,不僅需要滿足物質生活的需要,更多的還要兼顧到精神層面的需求。人民對美好生活的追求和向往亦是社會發展和進步的動力源泉,只有不斷有創新型的產品、空間、服務的出現,才能契合市場需求。商業和文旅之間的融合未來將會是大趨勢,是必然趨勢。源于主體業務、創新跨界之上的泛商業、泛文旅已被市場接納推崇:更好的融合了文化、景觀等文旅元素的沉浸式、體驗式、情景式商業熱度不減,文旅項目里面的主題餐廳、文化產品售賣、特色服務則是融合了“商業思維與模式”?!笆加趧撔?、成于產業、久于運營、終于資管”,從跨界到無界的“文商旅”的深度融合,將會成為未來文商旅產業升級的更高階段。


從技術的變革分析,“智慧城市”、“智慧商業”、“智慧文明”。是典型的科技驅動下的變革,反映在實體經濟核心載體當中,不僅是線上線下的融合,更多的是基于場景、產品、文化和營銷,能夠將我們的服務方和需求方有機融合起來。 這個突出的優勢特點,也反映在這一次疫情期間,我在“贏商網”的專訪中提出到的“宅經濟、宅文化和宅商業”這三個“宅”當中。如果沒有科技驅動下的線上線下一體化,難以想象我們將會遭受怎樣的困境。在技術革新當中,我們也有必要使新的技術革新更好的賦能業務。


第三個維度,是基于要素的流動。人、物、信息等要素流動的影響力日漸顯現,文旅板塊已經從原來比較簡單產品、設備、硬件搭建,上升到以文化IP內涵為驅動的空間載體。除了傳統的要素之外,我們必然還要融入新的元素,來匹配新的目標客群的變化。


進展方面,去年我們完成了文旅集團和商業集團第一階段的組織整合,成立了藍光文商旅集團。 目前正在持續對橫向產業板塊:商業、辦公、商住、文旅的全產業鏈深度整合,實現了內部的資源和客群的共享,形成“1+X”的共享服務?!?”是以基礎產業為核心,“x”是與之客群定位密切關聯的產業。去年策劃實施的“藍粉節”,就是聯動了四個產業板塊,這個活動也獲得了市場的高度認可。從縱向來看,我們也打通了資產價值管理當中的全周期,尤其是在投融建管退當中的投融一體化、精準定位、招商運營一體化、物業管理與服務一體化、資產退出的資本化。


貳|萬億級市場空間


企業觀察報記者:藍光文商旅集團成立之后,其主要業務分布在哪些區域,目前核心業務板塊戰略布局情況是怎樣的?未來,中長期戰略目標是什么?


張剛:首先,我們是沿著國家十二五期間提到的20大城市群來布局的,又重點匯聚到7個超大城市和4個國家級的城市群。比如,像長三角、京津冀和成渝城市群及長江中游的城市群是我們優先考慮的發展布局區域。


為什么會選擇在這些城市群優先發展呢?因為我們把城市群也分成幾類:第一類是萌芽期,相對來說,這些城市群還沒有形成規模,沒有形成聚合力;第二類是快速發展期,這類區域的政策賦能性更強。剛才我們提到優先發展的這幾個區域都屬于快速發展期。我們還遵循“四沿戰略”:我們會選擇一些更靠近沿海的、沿江的、沿邊的,還有沿線的城市,通過以線串點,形成這種點面結構,把我們的核心業務沿著四沿去做一些布局和合作。


截至目前,我們在上海、北京、鄭州、成都、西安、貴州、石家莊等城市,已經呈現出全國快速發展的趨勢。


藍光·北京皇冠國際


藍光·上海虹橋GIONWORK量子星


在核心板塊戰略布局方面,圍繞著幾個核心發展的重點產業,我們明確以全周期的商業資產管理服務作為核心抓手,輸出標準化的產品線,輸出管理,輸出我們自建的智慧云系統,實現連鎖化、規?;臄U張。我們的耍都和耍街這種標準化產品線,已經與一些央企國企,比如中鐵、云南城投、中節能、洛陽旅發集團等深度合作。我們從2018年開始建設的智慧云管理系統數字化駕駛艙,已經能夠覆蓋全周期管理中的所有業務。我們預期,到今年半年度的時候,我們輕資產服務的所有合作伙伴都能夠全面的使用線上的智慧化管理系統。


藍光·成都耍都


未來中長期戰略目標是什么?我們肯定希望能夠在資產管理,尤其是商業地產的資產管理行業做到“頭部企業”。


開發商在獲取土地的時候,現在都會有一些商業配比,但對于大部分中小開發商而言,并無全周期、復合型的解決能力,行業痛點概括為:第一,有規劃無計劃;第二,有計劃無運營;第三,有運營不專業;第四,有專業不全面。這是萬億級的市場,空間極大。


當然,商業地產本身也有自己突出的特征,那就是相對住宅地產而言,運作周期較長。所以,我們要做“投融一體化”,從前端解決掉商業地產融資的問題;通過“招商運營一體化”,共享數字化駕駛艙,實現對項目的管理及時、公開、透明。讓開發商“安心”。


2020年初,我們提出“聚資管,贏未來,同行致遠”。代表了我們未來的發展方向?!熬圪Y管”顧名思義,聚焦在全周期的資產管理當中;“贏未來”,講的是對于資產的證券化或者資本化,我們有清晰的策略和科學的應對方法;“同行致遠”,指的是面向內部和外部的事業合伙人,我們希望跟我們的合伙人一起把自身業務做強的同時能夠同舟共濟,在未來的資本市場中尋求一定程度的資本化。這些是中長期戰略目標。


叁|文旅新物種


企業觀察報記者:我們知道,突發的疫情仍在全球范圍持續,這勢必對整個文旅行業造成重大影響。截至目前,藍光文商旅集團的文旅板塊業務情況如何,是否遇到了某些困難,又是如何應對的?長期而言,集團對文旅板塊是如何規劃的?


張剛:首先,疫情對文旅的確造成了非常大的影響。因為疫情主要限制了人們的出行、聚集,從衣食住行這幾個方面都造成了非常大的影響,尤其娛樂、教育、文化板塊,比如說到現在為止教育、娛樂和影院,仍然沒有開工(截至4月9日,部分地區部分學校已復課),這也是事實。那么,對于文旅板塊,至少是一季度,基本上是沒有運營的。 這種影響是不可回避的,必須面對。


受疫情影響,我們都江堰水果俠星球項目現在暫時處于閉園的狀態。近期我們對項目進行了內部的調整和升級改造,希望以更精彩更有特色的面貌再次服務消費者。


剛剛我們講到,未來文旅板塊將與商業進行深度的融合,我們希望通過模式創新、平臺創新、產品創新、經營創新,為城市量身定制有文化、有溫度的文旅新物種。比如天津的項目,即定義為“京津冀的新生活社交娛樂中心”。


藍光·天津水果俠稻夢空間


天津項目,以“稻米俠”原創IP為主題的塑造特色親子、特色文化、特色娛樂,包括運動競技等一系列的這種特色主題內容,再輔之相配套的主題商業街、網紅打卡地等。較好的實現了文商旅產業的導入,產業興城。這個項目一期于去年成功開園,政府對藍光精心打造的水果俠給予了高度的肯定和評價,把臨近的518畝天津鉆石公園也委托藍光來進行整體升級改造,政府與企業合力將該項目打造成國家級特色小鎮和全域旅游示范區。


剛才講到天津項目,對于重慶項目來說,我們更多的是打造一個新物種。它并非是一個傳統意義上的樂園,而是在原有的水果俠樂園基礎之上進行升級,通過文創、體驗、特色美食和休閑娛樂為核心,融合親子、演繹、創意集市,通過產業導入,形成CRD(文化旅游服務為聚集體的地域)。既能滿足精神文化,也能夠為當地的文旅產業能夠尋找新的發展機遇,能夠承載對美好生活滿足的載體。


藍光·重慶渝樂邦


肆|最后一公里的接口


企業觀察報記者:從目前的情況看,疫情對整個商業地產造成了哪些影響?就藍光文商旅集團而言,我們怎么看待今年的市場,以及后市?基于此,在具體策略方面,集團是否做了調整?


張剛:表面上來看,疫情的影響會導致商業的模式、發展態勢產生偏差。目標客群的生活方式改變后,作為服務者的商業結構,服務方式,經營的結構都會相對應的發生變化。2018年有一個分水嶺,這一年人均獲客成本,線上和線下達到了相對平衡,人均獲客成本同樣是35塊。同樣的35塊之后,市場是“冰火兩重天”。先說冰的一面,如果原來純實體,不可回避陷入到冰凍期?;鸬囊幻媸俏覀冸娚谈黝惼脚_大行其道,尤其是圍繞大健康產業的一些的領域,取得了超常規的發展。 “冰火兩重天”主要講市場的結構,那么對行業的影響呢?此前,我提到了“宅生活、宅經濟和宅商業”,表面上看這個“宅”也是疫情造成的,但是它對未來深遠的影響,還是源自于在消費市場中消費者的消費行為和消費方式,以及消費結構發生了變化?,F在生活節奏在加快,除了工作之外的生活部分,人們考慮的首先是快捷便利,所以在原來的商業和“宅”之間,我們強調一個關鍵詞就是“接口”。


并不是說所有的電商都做得很好,缺乏接口的,缺乏能夠跟宅之間最后一公里接口的,成為分水嶺,成為做的好與不好的門檻。雖然一直都在提“最后一公里”,但是真正能夠給人們帶來觸動,就是這次疫情。世界上最遠的距離,不是你在南極,我在北極;世界上最遠的距離,是隔著小區的大門,你在門里,我在門外。如何能夠將商業更好的服務于生活。除了傳統商業本身的業態結構要調整,服務的方式要變化,對于科技的賦能要快速之外,我們要打通最后一公里。最后一公里是制約到能夠讓人們真正接受更好的服務的煙火。誰打通了最后一公里,誰就取得了先機,也取得了真真正正的實惠。


剛才提到了宅生活,恰恰是因為人們生活方式的變化,使得一些網絡游戲,網紅直播大行其道。但是不管是網絡游戲,還是網紅直播,其實背后反映出來更深層次的商業本質,所見即所得,體驗消費一定是核心。李佳琦的一次直播試380支口紅、薇婭團隊不停的去嘗試要推出的所有商品、李子柒推出的美人、美景,加美食的題材包裝,均體現出互動性、及時性、娛樂性和場景打造的網絡營銷重要特征。新商業模式將有效的依托于我們的智慧化運營,其特征是更健康、更便捷、更高效、更搞笑。針對一些消費市場發生的變化,我們自己的業務結構,包括我們的業務重心,也在不斷的調整和優化。


伍|更開放的心態


企業觀察報記者:作為行業領軍企業的負責人,就目前行業的現狀,您有哪些建議可以給同行呢?謝謝。


張剛:對商業地產的認知,我想從這么幾個維度去看。商業地產的特征非常明顯,是一個長周期、慢回報的行業。我們看到,國內TOP50的主流房企,都從單核走向了綜合。


隨著城市化的進程,現在很少出現純住宅的拍賣,更多的是復合的地塊。商業地產,既要在存量中去解決這種要求,另外對于新的土地,它也成為不得不面對的問題點。在這一塊,我們希望行業,或者是開發商,能夠遵循科學判斷、專業分析和持續經營這樣幾個核心。


另外,必須要重視創新。創新既包括線上線下的融合,也包括建筑空間本身的創新。通過這次疫情,大家對健康的重視程度達到了前所未有的程度。所以,就以健康樓宇來舉例,你會發現,現在寫字樓都不開空調了,空調原來是為舒適空間服務的,現在突然成了病毒傳播器。但是,如果誰能把空調改成抑菌的,或者是殺菌的,這就是先機。


現在,大家對健康、智能、綠色生態的重視程度是很高的。在這個板塊當中,明年會面市的藍光中心,成都南一環路這個項目,定義“公園城市里邊的智慧綠色新辦公”。這也是藍光作為上市公司,希望在新商辦領域,將成都這個項目打造成西南新辦公的標桿。


成都藍光中心


成都藍光中心


還有一個,對于跨界,我想應該以更開放的心態面對新興的事物。新興事物指的是以消費者為服務目標的各種融合,既包括線上線下的融合,又包括如何將社區商業和家庭融合,還包括同一棟建筑里面同時解決入駐客群的辦公、生活、甚至于家庭的融合。


有的時候,其實打敗我們的不一定是同行,有可能是時代。在線上的企業里,我看到了很多過去同行的影子,這些人是先覺者。那么,我希望大家能夠與時俱進。(曾志遠 羅明松)


(編輯:王星


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