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成都優質寫字樓市場上半年凈吸納量下降96.8%

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(企業觀察報四川融媒體運營中心/羅明松)7月10日,世邦魏理仕(CBRE)發布《2020年上半年成都商業地產市場報告》,顯示2020年上半年,隨著疫情的影響逐漸減弱,加之宏觀經濟及市場積極應對釋放發展新動能,成都商業地產市場逆風見韌,呈現復蘇跡象。


乙級寫字樓需求占比超越甲級寫字樓


受疫情影響,成都優質寫字樓市場上半年凈吸納量較去年底下降96.8%,但第二季度市場凈吸納量由負轉正,市場呈現快速復蘇態勢。


疫后,企業風險管控加強,致使租戶租賃決策周期加長;同時租戶對成本的控制,導致乙級寫字樓需求占比五年來首次超越甲級寫字樓。而TMT行業中的“在線+”企業成為主要去化來源。下半年隨著經濟情況逐漸明朗,新基建的加快建設及金融業的全面開放將進一步促進寫字樓市場的復蘇。


上半年,位于金融城的天府國際金融中心南塔和位于城東北的萬科文創大廈交付給成都優質寫字樓市場帶來約11.8萬平方米的新增供應。由于疫情期間的管控措施及企業視宏觀環境變化對租賃策略的相應調整,上半年凈吸納量僅錄得7600平方米。


然而,隨著第二季度疫情得到控制與經濟企穩,企業信心增強,需求實則呈復蘇態勢,凈吸納量由負轉正錄得7.2萬平方米,居全國第四。按需求來源看,受跨城市活動受阻、疫情全球化發展影響,省外、外資企業的需求占比較去年同期分別下降6個及5個百分點至39%、3%。


疫情對租賃活動的影響令市場整體空置率較去年底上升1.1個百分點至21.6%;業主通過以價換量激活需求的同時,市場平均租金較去年底下跌1.6%至82.7元每平方米每月;其中甲級寫字樓平均租金下跌1.3%至99.9元每平方米每月。


上半年,甲乙級寫字樓在面積去化上表現有所分化。受益于經濟逐步復蘇催生本土小微企業發展、在線教育行業迅猛擴張以及企業加強成本控制等因素,乙級寫字樓凈吸納量五年來首次超過甲級寫字樓。相較之下,甲級寫字樓租戶品質管理更為嚴格,中大型租戶談判周期更長、企業房地產內控和決策更為嚴謹,疫后重啟相對緩慢,下半年有望逐漸加速。此外值得關注的是,鑒于當前宏觀經濟的不確定性,企業對于房地產的成本控制和靈活性訴求提升,從而尋求聯合辦公、精裝房等靈活辦公解決方案。上半年成都聯合辦公整體出租率近90%,二房東積極推出特價房等優惠措施帶動轉租率上升至82%。從這一意義上說,疫情或將加速寫字樓租賃需求向多元化、全生命周期化發展,需要業主在資產管理和租賃策略方面作出應對。


數據來源:世邦魏理仕研究部,2020年第二季度


按行業看,TMT、房地產建筑及專業服務業為上半年前三大需求來源,分別占比45.2%、10.9%及9.8%。如若按企業主營業務領域看新增需求中“在線+”租戶的占比,發現消費服務與教育、文體娛樂及零售貿易行業線上滲透率最高,分別為90.8%、80.5%、40.1%及39.0%,且上半年需求增量顯著,分別占比新增需求的35.0%、5.0%、16.4%及2.4%。其中,受疫情影響,零售、文體娛樂等行業因線下實體沖擊較大而積極向線上轉型,使如網購、在線桌游、直播等企業積極擴張;專業服務則衍生出在線辦公軟件等企業的擴張需求。


2020年下半年,成都還將迎來逾32萬平方米的新增供應。隨著下半年經濟走勢逐漸明朗,中大型企業的辦公需求或將加速落地,同時疫后部分行業優勝劣汰所脫穎而出的優質企業的辦公需求亦有望投落于甲級寫字樓。因此,作為對接,業主應積極把握復蘇契機,提供更具柔性的租賃條款和更多元的空間與服務。


零售物業空置率達8.0%,系近三年來新高


上半年,成都零售物業市場新增供應繼續下沉,次級商圈迎來紅唐購物中心和招商花園城的開業,定位皆聚焦于家庭親子消費。然而,傳統百貨生存空間繼續受到擠壓,千盛百貨晉陽店閉店。市場整體空置率較去年底上升3.9個百分點至8.0%,系近三年來新高。


究其原因,隨著疫情帶來的影響逐步釋放,市場錄得以服飾、教育培訓、正餐為主的租戶集中退租;同時,宏觀環境的不明確性令零售商擴張愈發謹慎,上半年同樣本新設店鋪數僅達2019年同期的22.6%。因此,上半年租金走勢承壓,全市購物中心首層平均租金較去年底下跌1.5%,報360.8元每平方米每月;分商圈看,商業飽和度較高的次級商圈租金跌幅最大,達1.8%。盡管如此,1-5月成都社會消費品零售總額累計同比跌幅較1-3月顯著收窄4.6個百分點,其中餐飲收窄7.6個百分點,顯示出零售行業的逐步回暖態勢。


數據來源:歐睿數據庫,世邦魏理仕研究部,2020年第二季度


隨著疫情升級為全球性事件,國際品牌擴張放緩,留給內資品牌更多發展空間,其憑借充足的資金、優先復蘇的市場先機和對本地需求的精準對接積極拓店,上半年美妝、中式連鎖快餐及新能源汽車三大品類表現矚目。國內美妝普及率、中式快餐的連鎖化率與全球成熟市場相比增長空間巨大,而高流量、高坪效的特點令其成為內資零售商增加收益的發力重點。上半年,西貝、海底撈相繼推出極致性價比的數個快餐副牌,其中撈派有面兒于成都開設新店;內資美妝集合店于成都多點開花布局,The Colorist、Wow Color及Perfect Diary合計新設14家門店。


此外,購置稅優惠措施延長和“新基建”浪潮推動下新能源汽車迎發展新機遇,基于可視性強、樣車方便進出和市中心位置等因素,其選址仍青睞購物中心。同時,行業內領先的新能源汽車企業具備提升商場前沿科技感、吸引年輕消費者和承租能力相對更高的優勢。因此,預計未來可見更多新能源汽車體驗店進駐購物中心,上半年,成都市場錄得蔚來、哪吒電動車拓店案例。


2020年成都零售物業市場還將迎來8個項目合計72萬平方米的新增供應,其中次級、近郊商圈分別占比58%、38%。中長期看,成都零售物業市場持續向好。一方面,隨著奧特萊斯、主題樂園等商業體在蓉擴張,城市消費場景愈發多元;另一方面,更多優質項目加碼進一步拓寬城市消費版圖,并帶動品牌重審布局網絡,上半年高端百貨成都SKP開工建設、泰國高端商業綜合體“暹羅天地”落地天府新區等。因此,得益于更多優質運營商及零售商的加碼,市場有望再次提檔升級,助力成都打造國際消費中心城市。


隨著國際品牌受疫情全球化發展影響而步伐放緩,國內零售市場迎來新一輪的品牌格局調整。優勝劣汰之下部分國際品牌退出舞臺,使曾經一鋪難求的核心商圈釋放更多空間。CBRE建議內資品牌把握新時代賦予的機遇積極發力,尤其是如本土餐飲等剛需性較強的品牌。


疫情影響逐漸消退,倉儲物流市場明顯回暖


疫情對成都倉儲物流市場的影響逐漸消退,反之積壓的需求得到積極釋放。作為快遞業務量內陸第一城,成都的消費市場活力迅速展現,倉儲物流需求明顯恢復。


上半年,成都倉儲物流市場錄得三個項目合計約15.7萬平方米的新增供應,租賃需求經歷了第一季度疫情爆發、電商短租到期以及搬回自建庫的沖擊后,于第二季度出現明顯回暖。市場空置率較去年底上升4.8個百分點至23.2%,短期的供應高峰及退租影響令業主當前以去化面積為首要目標,尤其是在新都、龍泉等影響較大的園區業主的租金優惠幅度較大,致全市高標庫平均租金較去年底下跌2.3%至23.4元每平方米每月。與此同時,宏觀環境的不確定性使租戶加強成本控制,市場錄得數宗由核心園區搬遷至非核心園區的案例。


數據來源:成都統計局,成都郵政局,世邦魏理仕研究部,2020年第二季度


上半年凈吸納量錄得負值,但第二季度需求實則呈回暖態勢,錄得凈吸納量12.6萬平方米,為去年同期的兩倍,居全國第三。原因在于企業復工復產以及電商加速滲透零售業,推動快遞服務需求增長。數據顯示,自4月起成都快遞業務量全面實現正增長,1-5月成都快遞業務量突破1億元,同比增長12.11%,居全國第11位;2020年“618”購物節,成都天貓交易額居全國第六、四川京東交易額居全國第五,且6月以來快遞貨量同比翻倍,成都為全國最大收貨城市。


數據來源:Forrester, Euromonitor,世邦魏理仕研究部,2020年第二季度


由于疫情期間越來越多的零售商轉向數字化銷售渠道以維持其業務,疫后零售業的數字化轉型步伐或將加快。據世邦魏理仕2020年亞太區零售租戶調查結果,43%的服飾類零售商將電商視為核心業務;67%的零售商表示會加大在線零售/快遞應用的投入。因此,電商或將加速滲透零售業迎發展新機遇,據弗雷斯特研究預測,2023年中國內地電商滲透率將由2020年的28%上升至39%,領軍亞太區。這一積極信號已初見端倪,盡管頭部電商企業自建庫已交付,但電商仍為上半年租賃市場首要需求,貢獻率達62.2%,較2019年上升18個百分點。其中在疫情中加速發展的生鮮電商占比新增電商需求的14.7%,較2019年顯著上升6.9個百分點。值得注意的是,頭部電商企業繼續在成都發力布局,未來4年將見證約131萬電商自建庫的交付使用,主要分布于遠郊(40.0%)、青白江(28.8%)及龍泉(16.1%)。


2020年成都倉儲物流市場還將迎來4個項目合計約50萬平方米的新增供應,維持高位;青白江主導供應,占比高達66%。盡管如此,成都基礎設施建設、港口樞紐升級及本地需求釋放均將為市場提供大力支撐,預計下半年倉儲需求活躍度將繼續回升。未來18個月仍有大量倉儲物流空間投放,租賃市場將持續面臨挑戰。


(編輯:王星


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